رأی مربوط به ابطال اجاره‌نامه: استدلال حقوقی در مورد رد دعوای خلع ید و مستدل و مستند بودن رأی
ذکر توضیحات و مستندات نماینده خواهان در رأی،درج دفاعیات نماینده خوانده در پاسخ به توضیحات نماینده خواهان در رأی، تحلیل عقد و قرارداد اجاره و آثار حقوقی آن، استدلال حقوقی در مورد رد دعوای خلع ید و مستدل و مستند بودن رأی

شناسنامه رأی
نوع رأی: حقوقی
موضوع رأی: ابطال اجاره‌نامه و خلع‌ید و تخلیه
سال صدور رأی: 1383
استان محل صدور: چهارمحال و بختیاری
شهر محل صدور: شهرکرد
شعبه صادرکننده: شعبه چهارم دادگاه عمومی حقوقی
قاضی صادرکننده: اصغر صالحی
سمت قاضی در زمان صدور رأی: رئیس شعبه دادگاه

نکات آموزشی رأی: ذکر توضیحات و مستندات نماینده خواهان در رأی،درج دفاعیات نماینده خوانده در پاسخ به توضیحات نماینده خواهان در رأی، تحلیل عقد و قرارداد اجاره و آثار حقوقی آن، استدلال حقوقی در مورد رد دعوای خلع ید و مستدل و مستند بودن رأی.
رأی مربوط به ابطال اجاره‌نامه در شهرکرد
کلاسه پرونده: 311/83ج 4
شماره دادنامه: 83/1144
مرجع رسیدگی: شعبه 4 حقوقی شهرکرد
خواهان: شهرداری شهرکرد به نشانی...
خوانده: مهمانسرای جهانگردی شهرکرد با مدیریت (م- س) ساکن...
خواسته: ابطال اجاره‌نامه و خلع ید و تخلیه
رأی دادگاه

درخصوص دعوای شهرداری شهرکرد با نمایندگی (خ- م) به طرفیت شرکت ... شهرکرد با مدیریت(م- س) به خواسته ابطال اجاره نامه شماره 44314 مورخ 9 آذر 1350 و تخلیه و خلع ید از عرصه متعلق به شهرداری و مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف از تاریخ 9 آذر 1350 به انضمام مطالبه سایر خسارات قانونی به شرح دادخواست تقدیمی با این وصف که اداره خواهان اعلام کرده است به موجب مصوب (قرارداد رسمی اجاره ثبت شده در دفترخانه 69 حوزه ثبت 14 اصفهان) مورخ 21 خرداد 1348 انجمن وقت شهر، اقدام به واگذاری ملکی به سازمان جلب سیاحان به مدت 25 سال با اجاره بهای سالانه مبلغ 5000 ریال نموده است و بدون این‌که قرارداد مذکور فسخ، اقاله یا ابطال گردد، اقدام به عقد اجاره جدید دیگری توسط شهردار وقت با سازمان خوانده به شماره ثبت 44314 مورخ 9 آذر 1350 در دفترخانه اخیر‌الذکر به مدت 99 سال کرده است. از این رو چون شهردار وقت با استناد به بند 3 ماده 45 ، بند 9 ماده 55 قانون شهرداری‌ها، ماده 15 آیین‌نامه شهرداری‌ها و بند 14 از ماده 71 قانون تشکیل شوراهای اسلامی شهر مجاز به عقد اجاره برخلاف مصوب مذکور با سازمان خوانده نبوده است، همچنین سازمان خوانده از ابتدای قرارداد اجاره بهای مقرر را نیز پرداخت ننموده و این امر از موارد فسخ قرارداد برای اداره خواهان می‌باشد، مضافاً این‌که اداره خوانده بدون کسب اجازه و اخذ مجوز از اداره موجب (شهرداری) اقدام به ساخت و ساز نموده است، بنابراین، تقاضای ابطال قرارداد، تخلیه، خلع ید و اجرت‌المثل ایام تصرف را داریم.

‌نماینده خوانده نیز ضمن ایراد به دعوای مطرح شده اعلام داشته است قراردادهای استنادی اداره خواهان، به‌خصوص قرارداد ثبتی رسمی شماره 44314 مورخ 9 آذر 1350 به طور قانونی و به موجب مصوبه شماره 10395 مورخ 3 آذر 1350 انجمن شهر وقت که در بند 7 قرارداد استنادی به آن اشاره شده است، تنظیم و موارد فسخ و ابطال در قوانین احصا گردیده و اداره خواهان دلیلی برخواسته مطرح شده خود اقامه ننموده‌اند.

همچنین تأسیسات اداره خوانده مطابق قانون دارای کاربری خدماتی و فرهنگی بوده و معاملات و قرارداد اجاره توسط شهرداری به نام شهود با صرفه و صلاح و رعایت آیین‌نامه مالی شهرداری‌ها منعقد گردیده که حین‌العقد اجاره این امر مورد توجه انجمن شهر و شهرداری بوده است. درخصوص پرداخت اجاره بها جمعاً‌ نیز طی نامه‌ای به شماره 1536 و 410 و 10 مورخ 19 تیر 1381 تحت عنوان شهرداری شهرکرد توسط این اداره خواسته شده که وضعیت بدهی این سازمان موضوع قرارداد اجاره فوق‌الذکر اقدام نمایند که تاکنون جوابیه اعلام نکرده‌اند. درخصوص احداث بنا و اعیانی توسط این سازمان بر عرصه تحت‌الاجاره حسب مفاد قرارداد استنادی، احداث بنا جزئی از تعهدات این سازمان در هر دو قرارداد بوده که مورد توافق انجمن شهر و شهردار وقت قرار گرفته است.

بنابراین، با عنایت به جامع محتویات پرونده و حسب سند رسمی اجاره شماره 33236 مورخ 21 خرداد 1348 ثبت شده در دفترخانه اسناد رسمی 69 حوزه ثبتی 14 اصفهان که بین اداره خواهان (شهرداری) به عنوان موجر و اداره خوانده (سازمان جلب سیاحان یا شرکت ... فعلی شهرکرد) به عنوان مستأجر و حسب صورت‌جلسه تنظیمی مورخ 8 خرداد 1348 در ده بند و تصویبی توسط انجمن شهر وقت تنظیم و منعقد گردیده، تمامیت 4 هزار مترمربع از اراضی تحت تملک اداره خواهان (رقه موضوع خواسته) به مدت 25 سال با اجاره بهای سالانه 5 هزار ریال به اداره خوانده اجاره داده می‌شود که در عقدنامه مذکور اختیار احداث بنا و تأسیسات لازم جهت تکمیل ساختمان جلب سیاحان سابق از طرف اداره موجر به اداره مستأجر تنفیذ می‌گردد که مصوبه مذکور براساس اختیار قانونی داده شده به انجمن شهر طبق بند 3 ماده 45 قانون شهرداری مصوب 11 تیر 1334 تنظیم می‌گردد.

با استقرار ید ماذونه اداره خوانده بر عین مستأجره بعد از مدت دو سال اداره موجر بر اساس اختیار محصله از بند 9 اصلاحی 27 بهمن 1345 از ماده 55 قانون اخیر‌الذکر با موافقت اداره خوانده (به عنوان مالک منافع عین مستأجره) با اقاله قرارداد اجاره یاد شده و حسب صورت‌مجلس تنظیمی انجمن شهر در مورخ 2 آذر 1350 مدت اجاره را از 25 سال به 99 سال افزایش می‌دهند و حسب این صورت‌جلسه سند اجاره جدیدی به شماره 44314 مورخ 2 آذر 1350 در دفترخانه اسناد رسمی شماره 69 شهرکرد تنظیم و به ثبت می‌رسد... بر اساس سند مذکور اداره مستأجر، اذن در احداث مهمانسرای ده اتاقه و اداره موجر مکلف به اعطای انشعاب آب، برق و تلفن مهمانسرا و همچنین مجزا نمودن محوطه مهمانسرا به وسیله احداث نرده یا دیوار و اعطای اجازه به اداره خوانده جهت توسعه بنا در عرصه مورد اجاره می‌گردد.

دادگاه با توجه به این‌که عقد اجاره از عقود لازمه بوده و ابطال، فسخ یا انفساخ آن به موجب امر قانونی و تحقق موارد آن و اقاله عقد نیز به موجب توافق اداره طرفین بوده و در مانحن فیه توافق طرفین (دو اداره یاد شده) با اجازه از حدود اختیارات محصله از قانون و مصوبات انجمن شهر پایه‌ریزی و عقد اجاره با شروط مندرج در سند اجاره اخیر‌الذکر بین متعاملان محقق شده، بر اساس اصل لزوم عقود موضوع ماده 219 قانون مدنی و محمول بر صحت نمودن عقد اجاره منعقده بین شهرداری و اداره خوانده، حسب مفاد ماده 223 قانون یاد شده و با توجه به عدم هرگونه شرطی برای اداره خواهان که تحقق آن موجبات ظهور حق خیار فسخ را برای اداره خواهان فراهم نماید... و نظر به این‌که مدت اجاره نیز مضمحل نگردیده و رابطه استیجاری بین متعاقدان هنوز به قوت خود باقی است و تصرفات مستأجر در عرصه عین مستأجره از قبیل احداث بنا و غیره نیز مشمول حدود اختیارات مأذونه از سوی اداره خواهان حسب سند اجاره مورد اشاره بوده و تأخیر در پرداخت اجاره بها نیز از شروط فسخ قرارداد یا ایجاد حق برای موجر از سوی متعاملان حین العقد در نظر گرفته نشده که تحقق آن موجبات حلول رجوع به حق فسخ از سوی اداره خواهان را فراهم نماید.

همچنین با توجه به این‌که عقد اجاره استنادی اداره خواهان حسب مواد استنادی صدرالذکر درحدود اختیارات انجمن شهر به عنوان متولی اموال عمومی و مطابق قانون حاکم در زمان انعقاد عقد اجاره بوده است، قرارداد استنادی با توجه به مادتین 1287 ، 1288،1290 و 1292 قانون مدنی و عدم کشف هرگونه مغایرتی با قانون معتبر تلقی شده، از این رو دعوای اداره خواهان مبنی بر ابطال اجاره‌نامه استنادی را غیر ثابت تشخیص داده، حکم به بطلان دعوا صادر و اعلام می‌گردد. درخصوص خواسته دیگر اداره خواهان دایر بر خلع ید با عنایت به عدم وجاهت قانونی خواسته مطرح شده،چراکه اصولاً خلع ید زمانی مصداق پیدا می‌کند که استقرار ید متصرف غیر ماذونه باشد؛ اما در موضوع امر با توجه به وقوع عقد اجاره و تصرف بدوی اداره خوانده با اذن مالک عین و منافع عرصه (اداره خواهان) موضوع خواسته بلاوجه تلقی شده،حکم به ابطال آن صادر می‌گردد.

در مورد خواسته دیگر اداره خواهان دایر بر تخلیه و مطالبه اجرت‌المثل نیز چون مدت اجاره منقضی نگردیده و شروطی نیز در عقد اجاره منعقده منظور نشده که تخلف از شرط موجب فراهم نمودن حقی برای اداره موجر درجهت الزام اداره مستأجر بر تخلیه ید از عین مستاجره را ایجاد نماید، این قسم از خواسته همچنین خواسته دیگر اداره خواهان دایر بر اجرت المثل با توجه به استحکام عقد اجاره بین متعاملان به مدت 99 سال و استقرار ید فعلی اداره خوانده به عنوان مستأجر، با توجه این‌که اصولاً اجرت المثل زمانی قابل مطالبه و تحقق است که ید استیجاری مستأجر بر عین مستأجره قطع گردد و متصرف از منافع عین مستأجره به علت انقضای مدت اجاره و عدم حصول اذن موجر منتفع گردد، بنابراین، در موضوع امر موجبات قطع ید اداره مستأجر بر عین مستأجره فراهم نبوده و تأخیر در پرداخت اجاره‌بها موجب تحقق اجرت‌المثل را برای اداره خواهان فراهم نمی‌آورد. از این رو این شق از خواسته خواهان نیز قابلیت استماع نداشته و مجموعاً قرار رد آن را صادر و اعلام می‌نماید. رأی دادگاه حضوری و ظرف 20 روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم تجدیدنظر استان می‌باشد.
‌اصغر صالحی، رئیس شعبه چهارم دادگاه عمومی حقوقی شهرکرد



http://www.maavanews.ir/tabid/38/ctl/Edit/mid/384/Code/6916/Default.aspx